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资金套牢,半年新增住宅房源2

去年下半年,伴随着全国楼市的回暖,温州楼市的销量也呈现大涨态势,但对于2013年的房价,温州地产界并不乐观。

昨日,市住建委召开新闻通报会,发布我市上半年房地产市场运行情况。发布会上透露,今年上半年,特别是市政府出台《关于促进房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》以来,在政策利好和经济形势好转的共同作用下,我市房地产市场呈现出“两升一稳一降”的良好态势,市场预期趋于稳定,市民购买自住性和改善性住房的积极性逐步提高。

与此同时,大批炒房者的撤离,也使得温州楼市二手房库存陡增。据监测数据,温州新增的房源与去化房源极不对称。目前,往往是每月去化1000千套,新增2500套,估计每个月温州新增二手房库存1500套。

自年初开始,从中央到地方一系列维稳楼市的政策陆续出台,全国楼市回暖明显,南昌楼市同样表现良好。来自南昌市房地产信息网的数据显示,南昌市区今年上半年新增可售住宅房源2.1万余套,新房成交逾2.3万套,供需比为1:1.1,住宅成交量略大于新增供应量,住宅库存压力有所释放。

密集上市的新盘,给温州楼市带来了前所未有的压力。温州大学房地产研究所的数据显示,2013年温州市区商品房新增供应量将近80万平方米,再加上去年底80多万平方米的库存,市场供应量高达160万平方米。按过去几年温州年均60万平方米的消化量来算,仅目前80多万平方米的库存量就够卖一年多。这足以与近期被冠以“鬼城”的常州相抗衡。据报道,常州全部的商品房库存量需消化20.9个月。

会上还透露,根据国务院“因城施策”的房地产调控思路,下一步我市还将进一步加强对房地产市场运行的监控和研判,继续实施稳健的调控政策,全面促进房地产市场的健康平稳发展。

限购令松绑为温州楼市的企稳创造了条件,但温州房价就此止跌还为时尚早。

虽然市场在第二季度回暖明显,但目前南昌市区可售住宅总量仍保持在300多万平方米,非住宅产品库存总量逾400万平方米,市场销售压力仍大。业界表示,在“去库存化”的市场共识下,尽管楼市在有利因素下将持续回暖,房价依旧能够保持平稳。

刚需为主 投资客绝迹

商品房销售量持续回升

从2007年到2011年,温州市区商品房每平方米销售均价从9787元一路上涨到34674元,5年涨了2.5倍。可随着限购、限贷等政策的调整政策出台,至今年6月底,温州市区新建住房均价已回落至24123元/平方米。但即便如此,温州目前的房价仍处国内高位。

数字:半年新增住宅房源2.1万余套,卖出新住房2.3万余套

温州房地产登记中心下午营业的时间是2点整,但在25日下午1点40分左右,办事大厅门口就已聚满了人。与此同时,温州住建委房管局提供的数据显示,2012年,温州市区商品房销售面积为67.88万平方米,销售面积超过前两年总和。

统计显示,上半年全市销售商品房20214套,同比上升23.87%,建筑面积239.21万平方米,同比上升22.32%。其中商品住宅17121套,同比上升17.84%,建筑面积215.71万平方米,同比上升20.37%。

温州房价连续23个月下跌,自然离不开两年前的那场民间借贷风波冲击。人民银行温州支行曾做过关于民间借贷的抽样调查,当时调查显示,温州有89%的家庭个人和59.67%的企业参与民间借贷。而危机爆发后,那些受到波及的企业和家庭,口袋确实没钱了。

数据显示,南昌市区上半年新商品房供应共335.48万平方米,其中住宅240.79万平方米、非住宅94.69万平方米;南昌市上半年新建商品房共成交321.5万平方米,其中住宅261.16万平方米、非住宅44.02万平方米。其中,新住房供需比约为1:1.1,住宅市场需求略大于供应。

对于为何选择此时购房?在等待过户的一位购房人对记者表示,“购房主要是因为小孩明年要上学,身边好几个同事朋友今年购房,也是因为小孩上学问题。”

上半年增幅较大的是市区的商品房销售量,市区共销售商品房7353套,同比上升64.09%,建筑面积79.25万平方米,同比上升70.05%。其中商品住宅5773套,同比上升86.95%,建筑面积69.17万平方米,同比上升87.33%。约45%的购房户为首次购买普通商品住宅。

虽说借贷风波渐远,但却对温州经济却是伤筋动骨的痛。今年7月,温州新任市委书记陈一新代表新一届温州市委首次公开“垫底”数据:在16个主要经济指标中,2012年,温州市大多数指标处于浙江省倒数行列,其中人均GDP、GDP增幅、财政总收入等9项指标倒数第一,另有4项倒数第二。

然而,阶段性的住房需求大于供应,并不代表房源整体供应不足。因为此前南昌市区房源库存量自去年起一直逐月放大,直至今年上半年购房需求略大于供应,库存量才开始略为下降。截至昨日,南昌市区在售住宅为340.85万平方米,库存压力仍然不小。

在等待的人群中,也有陪同购房人办理手续的地产中介。来自21世纪不动产和天浩置业的中介人士称,成交量、库存量和购房目的,是判断温州楼市是否回暖的重要依据。最近温州楼市成交虽然有所回升,但购房目的以刚需为主,小户型自住房、学区房是去年下半年购房主要集中区。

其中,6月份,全市销售商品房4701套,同比上升76.86%,环比上升34.20%。 市区销售商品房1434套,同比上升161.20%,商品住宅1210套,同比上升250.72%。

今年的情况似乎也并不乐观。今年4月,由温州党校与中国社科院社会学研究所合作发布的《2013年温州经济社会形势分析与预测》认为,温州经济社会发展面临巨大压力,现代商贸业态发展滞后,购买力外流严重。

亮点:绿地国际博览城荣登全国销量第一

“刚需为王,以价换量,撑起了整个温州楼市。”这是朗兆房产营销有限公司对2012年温州楼市的特征归纳,该公司是温州最大的房产营销公司。温州房产经纪协会副会长金联凤表示,“现在的温州房地产市场,投资客几乎绝迹。”

二手房交易明显升温

当然,在经济因素之外,前些年土地供应紧张,也是造成温州楼市火爆的重要原因。但从去年以来,随着温州城市框架拉大,土地供应增加,商品房供应趋紧的局面发生了较大改变。

据中国指数研究院数据统计,位于南昌市九龙湖片区的两个热销楼盘绿地国博城、万达文化旅游城,上半年成交量分别达到3817套、2948套,这两个楼盘不仅是南昌楼市销售冠、亚军,同时进入全国单个楼盘销售前十强。其中绿地国博博览城以半年3817套的业绩,荣登全国销量第一盘,无疑是上半年南昌楼市的最大亮点。

90平方米是温州楼市判断刚需的重要标准。2010年是温州楼市疯狂期,数据显示,2010年,温州市区二手房成交面积90平方米以下占比为37.4%,90平方米~144平方米占比为45.78%。而2012年前11个月温州市区二手房交易数据显示,90平方米以下占交易总量的51%,90平方米~144平方米占比为31.5%。此外,支撑温州楼市成交量的几个主力楼盘无一例外都是主推90平方米的刚需小户型,而且在价格上大打优惠牌。

“温八条”实施以来,二手房交易大幅增长,房产交易登记大厅办理登记手续的群众络绎不绝,并出现了多年前才有的排队取号现象。统计显示,上半年,全市完成二手房交易18722套,同比上升37.24%,建筑面积287.05万平方米,同比上升29.66%。其中二手住宅17449套,同比上升40.41%,建筑面积209.75万平方米,同比上升38.74%。

公开资料显示,今年上半年,温州共出让商业、住宅和商住类土地102宗,合计3714.47亩,远远超过去年1271亩的出让总量,同比增长454.46%。其中,住宅用地587.92亩,可供应住宅建筑超过70万平方米。

楼市回暖,主要源于相关部委今年3月30日出台的楼市新政,在其精神指引下,各地政府纷纷出台了更具操作性的稳定楼市举措,譬如,南昌市出台了提高公积金房贷上限等支持楼市的措施。系列利好刺激下市场反应迅速,交易数据显示:南昌楼市二季度3个月新房成交量分别为3873套、4750套、5064套,同比去年分别增长58%、80%、100%。

供应量剧增 库存创新高

市区完成二手房交易10520套,同比上升51.98%,建筑面积140.12万平方米,同比上升29.72%。其中二手住宅9720套,同比上升54.97%,建筑面积97.91万平方米,同比上升52.06%。

随着土地供应的大增,温州楼市下半年库存数量还将进一步增加。温州大学房地产研究所的数据显示,2013年温州市区商品房新增供应量将近80万平方米,再加上去年底80多万平方米的库存,市场供应量将达160万平方米。

成交活跃,但房价却未现过快上涨,总体呈现出“价平量增”的良好市场走势。国家统计局公布的5月份70个大中城市新建住宅价格指数显示,当月南昌新建商品住宅价格环比仅上涨0.2%。另外,根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,6月份南昌新建住宅样本均价为每平方米8807元,与去年初每平方米9714元的高峰期相比,每平方米的均价下降了907元。

虽然开发商“以价换量”的策略收效不错,但是新盘的密集上市却将温州楼市的库存推向新高。 数据显示,截至2012年年底,温州市区商品住宅库存达83.67万平方米,共6331套,较2008年楼市低迷时的库存量37.53万平方米还多了46万平方米,温州楼市再现高库存压力。

其中,6月份,全市二手房交易3806套,同比上升88.79%,住宅3543套,占交易套数的93.09%,同比上升95.96%。市区二手房交易2129套,同比上升110.17%,其中二手住宅1966套,同比上升116.28%。

如此增量会对温州楼市造成怎样的压力?2006年至2011年,温州市区商品住宅销售量共计362.05万平方米,年均60万平方米。如果以过去6年温州住宅的平均销售水平为标准,在其他供应增量不变的前提下,当前温州市区新增供应需要3年多的时间消化。

记者注意到,绿地国博城与万达文化旅游城的销售均价,均未超过8000元,可见这些热销楼盘采取的营销思路都是“平价走量”。

如此高的库存会对温州楼市造成怎样的压力?2006年至2011年,温州市区商品住宅销售量共计362.05万平方米,年均60万平方米。如果以过去6年温州住宅的平均销售水平为标准,在其他供应增量不变的前提下,当前温州市区库存量需要1年多的时间消化。

住宅价格趋于稳定

与此同时,大批炒房者的撤离,也使得温州楼市二手房库存陡增。据监测数据,温州新增的房源与去化房源极不对称。目前,往往是每月去化1000千套,新增2500套,估计每个月温州新增二手房库存1500套。

隐忧:区域市场活跃不均衡,非住宅库存压力较大

实际上,温州楼市的库存压力远不止于此。根据房地产开发约10个月的开发周期,2012年出让的9块住宅用地,都有可能在2013年形成新的供应量。

根据国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格指数显示,今年4月、5月我市的新建商品住宅价格指数分别环比上升0.7和0.2个百分点,二手住宅价格指数环比则均上升0.4%,住宅价格指数已连续两个月呈现环比上升的态势。

在温州地产界,高企的库存就像堰塞湖,若经济环境未出现根本性改变,房价继续下跌是大概率事件。

纵观全国楼市,北上广深等一线城市回暖迹象明显,但三、四线城市却无动于衷,区域市场回暖并不均衡,南昌市场也如此。南昌楼市上半年成交活跃主要集中在红谷滩新区、高新区、西湖区,而其他区域供应量与成交量仍处于不温不火的被动局面。另外,就单体楼盘而言,销售冠亚军楼盘成交几千套,而销售排名靠后的楼盘,甚至不及冠亚军楼盘销售的零头。

温州大学房地产研究所的数据显示,2013年温州市区商品房新增供应量将会达到近80万平方米,再加上80多万平方米的库存,市场供应量将高达160万平方米。

纵观今年上半年市区新建商品住房的月均价分别是:1月1.44万元每平米、2月1.86万元每平米、3月1.5万元每平米、4月1.79万元每平米、5月1.75万元每平米、6月1.9万元每平米。其中6月价格环比上升8.32%。

评论来源:证券时报

区域发展的不平衡,导致开发商拿地举棋不定。就普通开发商而言,热点区域拿地难度太大,非热点区域信心又太弱,因此投资难度加大。

温州大学房地产研究所研究员向洋认为,2013年温州楼市充满很多的不确定性,市区楼市的高库存难以消化。2012年,温州市区楼市在氛围较好的情况下,住宅销售面积也只有67.68万平方米,如今供应量是2012年销售量的2.4倍,市场压力之大不言而喻。

市区商品住宅库存逐步下降

非住宅库存量居高不下,成为市场的一大隐忧。数据显示,南昌现有非住宅库存400余万平方米,而上半年南昌非住宅的成交量仅为40余万平方米,月均成交不到10万平方米,若按这一销售率去消化现有商业地产库存,则需40个月以上的时间,商业地产销售压力显然过大。

市区商品住宅库存已持续6个月下降,截至6月底,比年初减少3387套、40.72 万平方米,分别下降29.09%和27.37%。

趋势:楼市持续回暖可期,成交依旧“价平量增”

据统计,截至6月底,市区商品住房库存量为8257套,库存去化周期为10.23个月,处于合理区间内。 而在4月底前,市区新房库存有9337套,3月底前库存量有10056套,这也说明商品住宅的销售量一直呈上升趋势。

南昌市房地产业协会会长李斌认为,从中央到地方出台系列维稳楼市新政后,南昌市场出现了积极变化,刚需与改善型购房者不再观望,主动抓住政策利好的购房时机,果断出手。而开发商迎合市场需求,积极推盘销售,供需双方形成共振,有望推动市场持续回暖。

5519威尼斯官方网站 ,业界人士这么看上半年房产运行数据

据悉,南昌商业地产销售压力确实不小,现有去库存的速度令人忧虑;但与中部周边省会城市相比较,不管是住宅、还是非住宅,南昌库存量还不算太大。在新一轮创新创业大潮中,只要不断创新非住宅物业服务功能与优化业态布局,商业地产或将迎来有利的消化周期。

上半年:多重利好促楼市回暖 下半年:楼市向好中趋于稳定

李斌直言,不管是住宅还是非住宅,在去库存化的市场主题下,“平价销售、以价换量”将继续成为市场大势。他建议各开发企业,迎合目前市场难得的回暖态势,不要随意调价与控盘,只有精心呵护并继续保持市场持续回暖,才有企业长期健康的发展。

商报记者 夏晓腊 诸葛芳芳

本报记者 曾广南

上半年我市楼市呈现一派回暖景象,是什么原因所致?下半年楼市走向又如何?昨日,记者采访多位温州房产业界人士,听听他们怎么说。

多重利好促楼市回暖

潘安平 (温州大学建筑工程学院副教授)

上半年楼市总体呈现回暖趋势,其实是多重利好的综合效果。

首先, 国家一系列楼市利好新政后,给予了宽松的货币政策支持,这样使得购房者办理房贷更为容易。还有降准降息后,购房者的购房成本大大减少。就拿公积金来说,现在五年期以上的贷款利率差不多是1998年以来的最低点。

其次,“营业税5改2”政策实施后直接给购房者减负,是活跃二手房市场的一把利剑。所谓“营业税5改2”指的是:个人购买2年以上的普通住房对外销售的,免征营业税,原来需要5年。以一套总价200万元的次新房计算,就能少缴近11万元的税费。

第三,政府支持,比如取消限购限贷,二套房首付比例下降等去“行政化”政策,也使得刚需和改善型需求的购房者得以释放。

第四,温州人向来有“追涨杀跌”的心理,许多购房者在房价持续下跌的情况下选择观望,而当前的系列利好政策使得购房者信心倍增。

刚需户型在拉动

陈鸿 (温州正合房产营销有限公司董事长)

3月末的“温八条”是上半年温州楼市的分水岭,之前温州的楼市情况较为低迷,政策出台后,楼市有所回暖。主要购买者是刚需型,是真的需要买房子的人,所以交易量都是实打实的。

楼市交易增长速度有所加快,但由于往年销售量太小,现在楼市的销售也不算火爆,最多算是回暖。下半年供应量会很大,交易量会持续五六月份的景象,购房者依然还是以刚需型为主,投机型和投资型已基本退出温州楼市。下半年,会有一批来自温州工业投资集团、温州市现代服务业投资集团的房源进入市场,此外还有一批安置房也进入市场。房价预计将保持稳中增长。

绿轴地块将是风向标

向洋 (智联社房地产营销策划有限公司总经理)

上半年,成交量的一路走高,其实苗头已经在春节前就出现了,到了3月、4月交易量明显增多,这主要与今年以来楼市政策的不断宽松密不可分。这期间,不少新盘推出后受到市民推崇,如爱琴海岸、壹品国际等新盘。而且,不少新盘在年后都取消了年前的优惠价格,年前在案场还可以谈下价格,但年后基本无价格可谈。二手房市场也一样,一些好的二手房源,这也说明购房者信心在不断增加。

下半年的楼市总体会趋于向好,但又呈现稳定态势,毕竟现今购买者仍是刚需和改善用户,并不是投资客。值得大家关注的是,下半年中央绿轴多个地块出让,届时土地出让价拍到多少,可视为下半年楼市的风向标。如果这几幅地块运作好,将会提振温州楼市。

下半年持续回暖

叶维坚 (市房地产估价师与经纪人协会会长)

上半年楼市回暖可以从房产交易量上看得出来,尤其是不受供应量限制的二手房交易量也呈上升趋势,是楼市回暖最直接的体现。商品房交易增长比不过二手房,主要是受到供应量限制。上半年更多是去库存,此外,上半年购房者多为刚需型和改善型,价格随着交易量有所上涨。

昨天下午,瑞安塘下某地块以每平方米7259元的楼面价被竞拍走,而以往该地块的常规楼面价为每平方米5000多元。下半年还是会维持上半年的回暖趋势。

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